【案例研究】对于限购情形，如何认定签署的房屋买卖合同的效力|winteam500
天津信裕房地产发展有限公司、郭某某合资、合作开发房地产合同纠纷案
案情简介
2005年，信裕公司与郭某某签订《参建协议书》，约定郭某某向信裕公司支付800万元，信裕公司以订立《房屋买卖合同》的方式向郭某某给付固定数量的房屋，即给付中豪世纪花园G座商住楼之4、5、6楼和地下室的房屋。2006年，郭某某及其家人作为共同买方又与信裕公司签订9份中豪世纪花园G座商住楼之4、5两层楼的《商品房买卖合同》。
2006年7月11日，建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的发布和实施，规定境外机构或个人，名下有多套商品房的，不能成为购买商品房的购买方。故信裕公司认为因郭某某不具备履行合同的资格：只得将“中豪世纪花国”G座商住楼6层的部分房屋出售给他人。
一审期间，天津地区的房屋限购政策发生了变化，天津市人民政府以津政办发[2009]88号文，暂停执行对境外个人、港澳台地区居民及华价在天津购房的限制政策。
后郭某某诉至法院，请求信裕公司履行《参建协议书》及相应的《商品房买卖合同》以及赔偿因擅自出售部分房屋给其造成的损失。
信裕公司辩称，双方签署的《商品房买卖合同》，应当认定为违反国家法律法规的无效合同。
一审法院判决信裕公司向郭某某交付“中豪世纪花园”G座商住楼4、5层及6层某号房产并按合同约定协助郭某某办理转移登记手续；且向郭某某给付补偿款2959255元、交付“中豪世纪花园”G座地下室复式车位使用权10个、平层车位使用权1个并驳回了郭某某的其他诉讼请求。
郭某某及信裕公司均不服，提起上诉。二审法院认为：双方签订的买卖合同应适用天津市人民政府津政办发[2009]88号文件，认定双方不能履行合同的情形已不存在。故判决对于尚未销售的涉案房屋和地下室，双方应继续履行。另外对于信裕公司已经向案外人销售了房屋，由于信裕公司无法实际交付，故应当向郭某某赔偿损失，损失赔偿额应相当于房屋如能交付的情形下郭某某可以获得的利益。
信裕公司向最高人民法院申请再审。
争议焦点
1、案涉《参建协议书》及《商品房买卖合同》的效力，政府限购政策对合同效力是否有影响。
2、出卖方无法按照合同约定交付房屋，应如何确定损失赔偿额。
信裕公司抗辩观点
①信裕公司与郭某某签订的《参建协议书》约定郭某某只取得固定数量房屋，不承担任何经营风险，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，应当认定为房屋买卖合同，《参建协议书》为商品房买卖的意向书。由于2006年7月11日建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的发布和实施，郭某某系台湾居民，名下有多套商品房，已不具备在大陆地区购买商品房的资格，不能成为购买商品房的买受人，因而郭某某及其家人作为共同买方与信裕公司于2006年10月9日、12月28日签订的9份中豪世纪花园4、5两层楼的《商品房买卖合同》，应当认定为违反国家法律法规的无效合同。天津高院适用天津市人民政府津政办发〔2009〕88号文件，认定双方不能履行合同的情形已不存在，属于以下位规范性法律文件对抗国家法律法规及部门规章，不仅违背国家对于境外机构及个人购买商品房的限制性规定，也违反当前国家房地产市场政策，应予撤销。
②天津高院判决信裕公司向郭某某以每平方米人民币10000元给予补偿，缺乏证据证明，未经双方举证质证，不能作为据以认定事实的标准。因郭某某不具备履行合同的资格，信裕公司只得将中豪世纪花园6层的部分房屋出售给案外人，销售均价为每平方米人民币6500元。二审过程中，郭某某没有提交任何证据，天津高院“向有关部门咨询”并没有任何证据证明，更未进行举证质证。在此情况下，天津高院确定的补偿标准，高于一审确定的每平方米人民币6500元的补偿标准，没有任何事实基础。
裁判要旨
1、合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
2、在《房屋买卖合同》的履行过程中，房屋因相关政策的限制性规定而无法交付，对于合同因政策影响而嗣后无法履行，应当如何调整当事人之间的权利义务，合同法没有明确的规定。鉴于政府政策的出台是当事人在订约时无法合理预期，也不可控制的事件，合同无法履行的后果不可归责于任何一方当事人。因此，虽然合同约定的交付房屋期限已经到期，出卖方可以停止交付房屋，与买受人协商替代履行的方案，协商不成的，可以向法院起诉请求变更或解除合同，而无需承担迟延履行的违约责任。但房屋买卖合同不因政策的出台而无效或失效，在合同变更或解除前，出卖人交付房屋的义务并未解除。出卖人擅自将本应交付给买受人的房屋出售给案外人，属于违约行为，应承担违约所造成的损失。
3、房屋限购政策发生变化，制购政策暂停执行后,房屋买卖合同不能履行的障碍已经消除，合同应该继续履行，对于出卖方尚未销售的房屋，双方应继续履行，对于已经销售的房屋，由于出卖方无法实际交付，损失赔偿额应相当于房屋如能交付的情形下买受人可以获得的利益。