【一“典”一滴】民法典物权编通则之不动产登记相关问题 |winteam500

一、本条规定是对不动产公示原则的具体体现、关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力有两种立法体例：一是登记生效主义，二是登记对抗主义。

  1、登记生效主义，登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。我国现采用此立法例。法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。

  2、登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但为了交易安全考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。

二、本法所指“法律另有规定的除外”，主要包括三个方面的内容

   1、本条第二款规定的，依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

   2、主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形，即本章第三节规定的物权的设立、变更、转让和消灭的一些特殊情况。

   3、考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况。

三、本条第二款规定的，依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。本法作出这样规定，主要出于两个方面的考虑：

  1、规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现，法律明确规定那些自然资源属于国家所有，比不动产登记簿更具有公示力。

  2、不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动情况。

  需要说明的是，所有权可以不登记。在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，需要依法登记生效。

目前，不动产登记工作应当按照《不动产登记暂行条例》来执行。

《不动产登记暂行条例》第16条第1款明确规定了不动产登记的申请材料。

  本条目的是使登记机构在各自的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。

  自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。具有统一性、权威性、持久性、公开性等特征，从而具有了公示力和排他力。

一、合同效力与物权效力的区分的意义

  1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权

  2、有利于确立违约责任

  3、有利于保护无过错一方当事人。

  区分这两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法时间证明对分清物权法律制度和债权法律制度的不同作用范围，区分当事人不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是必要和行之有效的。

  本条在民法学上一般称为权利正确性推定原则。即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有此项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。

  根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为准，不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

  物权公示本来的含义或者真正目的，并不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息。登记资料只要能够满足合同双方当事人以外或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的人的要求，就达到了登记的目的和物权公示的目的。

一、更正登记与异议登记同样是保护事实上的全路人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。

  1、更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。

  2、异议登记的法律效力是登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人不得主张依照登记的公信力而受到保护。但异议登记为真正权利人的保护是临时性的，15日内不提起诉讼，异议登记失效。

  一、预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，预告登记具有物权的排他效力。预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

  二、预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。

  三、预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利。这些处分行为既包括一房二卖、也包括在已出售的房屋上设定抵押权的行为。

本条第二款“因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。”造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。

注意：对于登记错误登记机构应该如何承担责任，有不同意见，有的提出是依照国家赔偿法的相应规定承担赔偿责任，有的提出应有不动产登记机构赔偿，不宜规定登记机构的国家赔偿责任。不动产登记赔偿基金可否设立，应当如何设立，仍需进一步研究。

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