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【瀛汉文章】破产程序中的“以租抵债”之租赁关系
破产程序中的“以租抵债”
之租赁关系
——王利娟
“既生瑜、何生亮”！非为妒才实为感慨，企业在面临破产前，迫于还债压力通常会将闲置厂房设备、办公住房以及商业用房对外出租，以最大化实现资产利益尽力还债。单纯的租赁关系之外，还有因“以租抵债”形成的“租赁关系”，在企业正常经营状态下，此两种租赁关系似乎没有区别，而企业一旦进行破产程序，两者不同的法律后果就显现出来：一、单纯的租赁关系：《破产法》第十八条赋予管理人在一定条件下的单方解除权，此系管理人专享的法定解除权，管理人有权依据破产程序的进展需要，随时通知承租人解除租赁合同，如承租人对管理人解除合同行为有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。因解除合同对承租人造成的损害赔偿义务产生的债务则属于破产债权，承租人可以通过向管理人申报债权的方式得到救济。
实务中也存在有承租人为方便对租赁物长期稳定使用，一次性向企业预付N多年租金的问题，当租赁合同因破产原因被解除，企业即丧失了占有此租金的合法依据并因此获益。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复湖南省高院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见；“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还”，由此对此部分预付租金，管理人应依法将其认定为共益债务优先清偿。
二、“以租抵债”形成的租赁关系则有其自身特殊性；管理人首先需要结合《合同法》第52条和《企业破产法》第31条、第32条、第33条之规定，衡量“以租抵债”协议的效力，审查是否属于合同无效以及需要被撤销的情形。
1.“以租抵债”本质上是一种偿债方式，是债务人与其债权人协商约定，将标的房屋一定期限的使用权以一定的价格标准交给债权人，以债权人未来应付的租金抵偿债务人对其所欠的债务的债权偿还方式，抵债标的为未来的租金收益。
原债权性质并不因偿债方式而改变，其债权性质仍然由其最初的基础法律关系决定！
即为偿债方式，就当受限于《破产法》一定期限内不得个别清偿的规定。在企业进入破产程序后，以租抵债合同难以继续履行，债权人剩余未得冲抵的债务并不是其预缴的租金，而是原债权的存续，不适用最高院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》之规定，更不适用《破产法》第42条第三款规定，不能形成共益债务。只能依据原基础债权债务关系向管理人申报债权，通过破产程序集中清偿。
2.以“租抵债合同”的解除不适用破产法第18条，而应优先适用破产法第16条、17条、第19条之规定；“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”；“债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”；“有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”。即从人民法院受理破产申请之日起，“以租抵债”形成的租赁关系因涉及个别清偿而法定中止履行。债权人拒不归还且继续占有使用标的物的行为即构成侵占，管理人有权通过诉讼等方式要求其归还并收取使用费。
3.通过“以租抵债”方式取得标的物使用权的债权人，在将标的物向外出租或自用时，必然会对其进行装饰装修或水电等管理维护，此部分发生的费用，首先是债权人作为转租人对次承租人的一种法定义务，一般应由其自行承担。其次是，即便此费用最终应当由标的物所有人债务人企业承担，也应作为一项债权，由债权人依《破产法》第48条.56条之规定向管理人进行申报，由管理人统一登记审核，最终通过破产程序予以清偿。
实务中常有债权人因破产清算存在清偿率较低问题，转而采取诉讼方式对债务人企业提出维修维护费用清偿的权利主张，其实则是对债务人企业提起的一个新的债权诉讼。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(二)第二十一条第一款、第二十三条之规定；“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起的本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理”；其中所列“诉讼”包括“债权人向债务人财产提起的个别清偿诉讼”。2019年形成的《全国法院民商事审判工作会议纪要》即《九民纪要》十、关于破产纠纷案件的审理第110条[破产受理后有关债权人诉讼的处理]第三款规定；人民法院受理破产申请后，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，同时告知债权人向管理人申报债权。债权人申报债权后，对管理人编制的债权表记载有异议的，可以依据破产法第58条之规定提起债权确认之诉。由此，企业进入破产程序后，债权人对债务人财产提起有关个别清偿的诉讼，因涉及个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨，也违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定而不被受理。
以上是小编对工作实务中所遇到问题粗浅的认识与探讨，有不同意见可以各种方式交流学习，“君未归、孤何安”！
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